房地产投资分析 刘秋雁 著 下载 极速 rtf epub 在线 word txt pdf

一、由于“营改增”政策的施行，案例项目中涉及“营改增”后增值税的计

算，均采用了“房地产老项目、一般纳税人、简易计税方法”的设定或选择。

二、本教材使用的角度。本教材主要讲授如何对房地产项目进行投资分析，从

而判定项目是否可行、是否值得投资。因此，本教材中所指的咨询分析人是站在投

资者的角度进行分析的，目的是帮助投资者作出明智的投资决策。

三、房地产市场、政策等变化较快，写作本版教材时，作者尽可能地核查了书

中的全部信息，对一些数字、法律新规等进行了更新。

四、对第五版使用过程中发现的问题进行了修改和纠正。

五、具体项目具体分析是房地产投资分析的灵魂。

第一章房地产投资分析中的基本问题………………………………… 1

■ 学习目标……………………………………………………………………… 1

第一节房地产投资概述……………………………………………………… 1

第二节房地产投资分析概述………………………………………………… 17

第三节房地产投资分析常用术语…………………………………………… 28

第四节小结…………………………………………………………………… 47

■ 关键概念……………………………………………………………………… 48

■ 复习思考题…………………………………………………………………… 49

第二章房地产市场分析……………………………………………… 51

■ 学习目标……………………………………………………………………… 51

第一节房地产市场概述……………………………………………………… 51

第二节房地产市场分析的内容……………………………………………… 57

第三节房地产市场调查的方法与程序……………………………………… 66

第四节房地产市场预测的种类与方法……………………………………… 74

第五节房地产开发项目的SWOT分析……………………………………… 84

第六节小结…………………………………………………………………… 89

■ 关键概念……………………………………………………………………… 90

■ 复习思考题…………………………………………………………………… 90

第三章房地产开发项目的区位条件分析…………………………… 92

■ 学习目标……………………………………………………………………… 92

第一节区位与房地产价值…………………………………………………… 92

第二节房地产开发项目的区位分析………………………………………… 97

第三节区位选择要注意的问题…………………………………………… 104

第四节小结………………………………………………………………… 106

■ 关键概念…………………………………………………………………… 107

■ 复习思考题………………………………………………………………… 107

第四章房地产投资项目基础数据的估算分析……………………… 108

■ 学习目标…………………………………………………………………… 108

第一节房地产开发项目总投资与总成本费用的估算…………………… 109

第二节房地产投资项目的收入、税金估算……………………………… 125

第三节房地产投资项目的资金筹措……………………………………… 143

第四节借款还本付息的估算……………………………………………… 150

第五节财务基础数据估算案例分析……………………………………… 160

第六节小结………………………………………………………………… 163

■ 关键概念…………………………………………………………………… 165

■ 复习思考题………………………………………………………………… 165

■ 案例分析题………………………………………………………………… 166

第五章房地产投资项目财务分析…………………………………… 169

■ 学习目标…………………………………………………………………… 169

第一节房地产投资项目财务分析概述…………………………………… 169

第二节房地产投资项目财务分析基本报表……………………………… 173

第三节传统财务分析……………………………………………………… 191

第四节现代财务分析……………………………………………………… 198

第五节传统财务分析方法的应用——某置业（股权） 投资者和债权

投资者对商场投资的可行性分析案例…………………………… 212

第六节现代财务分析方法的应用——某房地产开发项目财务分析案例… 218

第七节基本报表填列与相应指标的计算案例分析……………………… 231

第八节小结………………………………………………………………… 234

■ 关键概念…………………………………………………………………… 235

■ 复习思考题………………………………………………………………… 236

■ 案例分析题………………………………………………………………… 236

第六章房地产投资项目不确定性分析……………………………… 240

■ 学习目标…………………………………………………………………… 240

第一节房地产投资项目的不确定性概述………………………………… 240

第二节盈亏平衡分析……………………………………………………… 245

第三节敏感性分析………………………………………………………… 256

第四节小结………………………………………………………………… 267

■ 关键概念…………………………………………………………………… 269

■ 复习思考题………………………………………………………………… 269

■ 案例分析题………………………………………………………………… 269

第七章房地产投资项目风险分析…………………………………… 271

■ 学习目标…………………………………………………………………… 271

第一节房地产投资项目风险概述………………………………………… 272

第二节房地产投资风险的种类与控制方法……………………………… 278

第三节房地产投资风险分析……………………………………………… 283

第四节小结………………………………………………………………… 291

■ 关键概念…………………………………………………………………… 292

■ 复习思考题………………………………………………………………… 292

第八章房地产投资决策分析………………………………………… 294

■ 学习目标…………………………………………………………………… 294

第一节房地产项目投资决策概述………………………………………… 294

第二节房地产投资项目的方案比选……………………………………… 302

第三节各比选指标的应用………………………………………………… 308

第四节案例分析…………………………………………………………… 317

第五节小结………………………………………………………………… 320

■ 关键概念…………………………………………………………………… 322

■ 复习思考题………………………………………………………………… 322

■ 案例分析题………………………………………………………………… 323

第九章房地产开发投资项目案例分析……………………………… 324

■ 学习目标…………………………………………………………………… 324

第一节租售房地产开发项目案例分析…………………………………… 324

第二节房地产投资项目可行性研究案例分析——星海小筑住宅

小区可行性分析…………………………………………………… 340

第三节商业地产开发项目案例分析……………………………………… 359

第四节小结………………………………………………………………… 363

■ 复习思考题………………………………………………………………… 363

第十章房地产置业投资项目案例分析……………………………… 364

■ 学习目标…………………………………………………………………… 364

第一节房地产置业项目投资分析概述…………………………………… 364

第二节房地产买卖投资分析……………………………………………… 368

第三节房地产置业消费投资分析………………………………………… 370

第四节房地产租赁投资分析……………………………………………… 371

第五节房地产置业出租经营投资分析…………………………………… 373

第六节小结………………………………………………………………… 387

■ 复习思考题………………………………………………………………… 387

第十一章房地产开发项目可行性分析报告的撰写………………… 388

■ 学习目标…………………………………………………………………… 388

第一节房地产开发项目可行性分析报告的基本构成…………………… 388

第二节房地产开发项目可行性分析报告正文的写作要点……………… 390

第三节房地产开发项目可行性分析报告的审读………………………… 395

■ 复习思考题………………………………………………………………… 397

主要参考文献…………………………………………………………… 398

附录1 复利系数标准表示法及复利计算公式汇总表……………… 400

附录2 正态分布曲线的面积………………………………………… 401

后记……………………………………………………………………… 403

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